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专家分析北京赛特商圈及赛特购物中心如何发展试验机

发布时间:2019-10-17 08:27:11 阅读: 来源:流量计厂家

专家分析:北京赛特商圈及赛特购物中心如何发展

中国人民大学教授、博士生导师黄国雄 商圈是商业企业为形成群体效应而采取的集聚形式。商圈的原始形态是集市、农贸市场等,后来的发展形态是商业环岛、广场、商业一条街等。商圈的高级形态是多种功能的组合,集办公、商住、休闲、购物、娱乐为一体,从这个意义上来讲,赛特商圈是目前业态相对完整的一个较为成熟的商圈。 具体到赛特购物中心,十年间,它可以说是改革开放以来中国商业的一个缩影。赛特的经营有自己的特点,它把消费群定位在外国人、外企的员工和外地人,针对这个消费层在经营理念、商品选择、购物环境等方面形成了自己的特色,特色就是优势,特色就是个性,特色就是成功。在我国目前商品种类还不足以支撑错位经营的时候,顾客定位、经营理念的不同可以造就商场的个性和特点。 赛特走了一条现代百货业应该走的路。百货业是城市的主导业态,是城市的窗口,能够反映一个城市的生活状态。中国百货业已经发生了一个巨大的变化,这个巨大变化就是:小型百货个体化,中型百货超市化,大型百货功能化。作为一个大型百货商场,赛特经过这些年的摸索,形成了自己的经营功能。赛特反映出了现代百货的经营理念,即卖时尚、卖品牌、卖信誉、卖环境、卖功能。 我认为大型百货仍是城市的主导业态,是“与城俱在”的一种业态。在很长一段时期内,我国零售业仍将是以大型百货为主导、以连锁商业为基础、各业态共同发展的结构。我们对大型百货业的发展应该抱有信心。 在未来,赛特还应该坚持它从开业以来就一直坚持的高档百货业的路线,因为这是它业已形成的特色,赛特已经聚拢了一个高中档的消费层,形成了自己的经营理念。燕莎和赛特开业相差不到半年,这两个商场是目前北京最高档的两家百货商场,这十年来他们走过的道路说明,在北京已经存在着一个高收入、高消费的群体,他们的购物场所、消费层次、消费理念是不同的,是超前的,应该有相应的高档百货业态来满足这部分消费。 其次,赛特必须扩大多功能经营。赛特比较孤立,周围的消费者需要的一些服务项目,赛特以及整个商圈目前还提供不了,消费者要跑到很远的地方去。赛特可以考虑缩小一部分大众化的、一般化的商品区域,来扩大服务项目。原来赛特购物中心六层有一个茶道馆,现在没有了,一些东西消失后会整体降低商场的档次。赛特不要做什么特卖区,再特卖也比别人贵,“价”特不下来,反倒会把“档次”降下来。为体现赛特的整体群聚效应,赛特及其周边应该建成商业一条街,不仅有大型高档百货,还要有专卖店以及各种休闲、娱乐设施。 北京商业企业管理协会副秘书长高以道 赛特购物中心——这个目前代表着北京百货业最高档次的零售集团实现了年销售额6%的平均增长率,每天的销售额稳定在260万元,这是北京商业的一个奇迹。 一个企业的成长史能够反映整个中国零售业的改革开放的历史,这是赛特独有的、非常有意思的事情。赛特从开业到今天的十年,是很不容易的十年,它并不是一帆风顺地走过来的,有过大的坎坷,但这些年赛特一直非常敏锐地捕捉外部信息,提升自己的经营管理水平。赛特在给顾客带来了新的高档商品、新的服务、新的购物环境的同时,也给整个业界带来了最新的经营理念,这些理念日后被很多大型百货商店争相效仿。 赛特实施了服务精细化战略,比如厕所的卫生和味道。赛特的厕所不是很高档,跟后起的商场相比档次上有差距,但它要求一定要卫生,不能有异味,实施宾馆化的专人管理。这是精细化管理的一个例子。再比如赛特的滚梯要比其他商场的干净,滚梯的卫生很多人不会注意,也觉得不好解决,但赛特要求必须解决,虽然在实际操作中要克服很多困难。最近的例子是赛特首家推出服装合体修改。 赛特首家推出的还有无障碍退货、免费代客泊车、免费送货等等,都是在京城零售业中率先实行的。这些代表了赛特作为一种百货业态的独特的经营风格,惟有这样才能有稳定的顾客群。赛特一直瞄准着和国际接轨,用国际流行的最新标准武装自己。 此外,赛特在经营管理上有自己的创新性,不随潮流,它总能找到跟别人不同的销售亮点。比如“五一夜场”,各家商场都没有做促销营业的打算,赛特克服一系列困难自己推出了这种形式的促销手段,结果形成了特别火爆的场面。永不停止的创新是赛特保持良好效益的原因。从1996年开始,赛特又开始探索新的商业经营模式,实施输出商业管理。它的第一个输出管理是西单赛特,如今西单赛特已经成功地在这条街上重新聚拢了一批偏高档的消费群,而且一直在赢利,独撑西单西半条街的半壁江山,可以说是北京商业的又一个奇迹。 赛特购物中心还不断诞生出高档百货店的高层经理,耳熟能详的有胡镇江、尹铁铮、刘寿先等等。赛特也因此被称为北京商业的“黄埔军校”。 面临威胁 制约商圈发展的因素是商家自身的经营特色和商圈的整体结构共同形成的制约力。商圈之间的竞争力,各商圈的制约、抗衡和周围商圈的影响也很重要。赛特面临的威胁目前更多是来自外部环境的制约。 交通拥堵 赛特购物中心总经理池洋认为,交通是阻碍赛特商圈发展的主要因素。目前交通拥堵现象已经非常严重,造成的结果是顾客还没经过赛特就提前绕道了,或者本来想进来看看,因为没办法停车,就不来了。现在赛特正在努力解决停车位的问题,目前赛特周围有停车位1000多个,工程落实后将再增加1000个。赛特商圈如果在交通和停车问题上能得到解决,这个商圈将有更大发展。 空间不足 赛特未来发展最大的困难是改造的区域不够。赛特与国贸最大的不同就是国贸的写字楼更辉煌一些,赛特区域小,地域限制着开发。因为历史条件的限制,赛特没有更多可再扩大的空间了,这使赛特商圈的发展存在很多局限,休闲、娱乐、餐饮等设施太少,甚至包括赛特购物中心本身面积都不够大。池洋认为,商业面积如果能再扩大一倍,效益应该更好。顾客老化 赛特还存在顾客群老化的问题,这也是大城市百货店共同碰到的问题,新的消费层是从年轻人开始的,但目前赛特的顾客还是十年前就开始跟随赛特一直到今天的一批人,如何培养更年轻的一批消费者、避免青黄不接的局面出现是赛特急需解决的。 群体效应不明显 赛特与贵友相隔太远,与友谊商场也隔了一条大街,到赛特的人是不会跨了一条建外大街再到友谊的,更不会去秀水了。尽管赛特商圈有很多有知名度的商业设施,但点与点之间距离过大,无法形成呼应。而阜成门华联和万通就是一个很好的互相呼应、互为补充、互相带动的例子。赛特商圈目前最大的问题之一在于这条街上很难有其他相配套的各种业态的商业设施,很难形成一个繁荣、繁华的商业区或商业街,赛特对面的友谊商场和东面的贵友商场都是一个一个的点,还没有形成顾客逛完大的百货店、逛品牌店、再逛专卖店的区域概念。 比邻商圈虎视眈眈 也有一些专家认为,赛特未来发展中将会面临的威胁还有来自与其经营档次类似的其他商圈,比如:燕莎商圈、国贸商圈、东方广场商圈等等,这些商圈在地理位置上与赛特相距不远,以最近的邻居国贸为例,因其地处CBD的核心区,加之原来落户于国际大厦、赛特大厦的很多实力派公司几年间都纷纷移居国贸、嘉里中心等新建写字楼,很有可能会截留一部分赛特的目标顾客。 伟达公关公司总监、赛特大厦客户张心宏 赛特商圈是北京目前业态最完备的一个商圈,地理位置也比较特殊。赛特这些年来带动了周围很多品牌和建筑。北京的商圈容易做一半就搁浅了,有的刚开业是十分火爆,没火两天,一下就没底气了。赛特商圈正好相反,作为赛特大厦最老的租户之一,我最早来的时候,赛特大厦还叫卢堡大厦,孤零零的一个矗立在那里,后来陆续建起很多建筑,商气越来越浓。我们公司在这里已经15年了,一个地区商业氛围好,老顾客就不会走,回头客也特别多。 我在赛特购物中心也有过不舒服的经历,但更多是舒服的经历,有很多细节使我对赛特这个品牌产生了认同。赛特大厦也是一样,业主平时有了什么意见或建议,很快就能被采纳。现在很多保安对客人态度恶劣,但赛特的保安没发生过这样的事情。赛特最大的特点是会养它自己的商气。 作为具体的用户和消费者,可能有许多具体的需求,我特别赞同把赛特商圈变成一个完整的购物区域,因为我们现在的一些实际需求就经常得不到满足。像我在附近找不到一家很好的花店,赛特下面有一家“花乡”,特别小,经营的花也不很理想,比较土。而且我有时想买杂志也不是很方便,以前在赛特一楼就可以买到,现在要跑到四楼才有。再有吃饭的问题,原来的“小王府”还不错,自从搬走以后,赛特周围就没有什么太好的馆子。 北京峻成房地产开发有限责任公司总经理李学武 从房地产的角度讲,赛特商圈极佳的地理位置和浓厚的商业氛围已经吸引了一大批房地产商的目光。除了我们开发的东方瑞景外,现在赛特周围还有燕华苑二期等数个房地产项目正在酝酿、开发和建设中,而且这些项目全部打的是“赛特商圈”的金字招牌,广告中几乎全有“距赛特购物中心××米”的字样。 从品牌角度讲,我们峻成房地产开发公司一直想加入赛特这一战团,与赛特联手。战团的力量,比单打独斗要强,现在都是连锁性、集团性,赛特也一样。赛特集团如果能吸收我们这些小股东进来,我们可以为这个商圈带来多种业态的商业,带来庞大的物业,提高赛特集团的整体力量。赛特这个地区要抓住赛特这个品牌,走整体化的路线。 赛特商圈目前需要的是增加凝聚力,实行松散型的合作,要既有赛特购物中心这样的大百货商场,又有精品店,形成区域优势。另外商圈要越来越丰富、越来越活,不能越来越死。赛特目前的商业只有购物中心和友谊商场,局限太大,应该扩大一些,建精品廊,把赛特建成小铜锣湾。这些任务我们房地产商愿意去完成。赛特商圈缺少的业态我们可以补齐。我们已经计划在赛特附近建一个档次、菜系跟“小王府”基本接近的餐馆,在我们即将建成的1号楼和2号楼之间、环境最好的位置我们要开辟出一块专门设计的600平方米高级谈判区。我们要把赛特的弱点全给抓住。据悉目前其他房产商建设的项目中有一项文化大厦,占地7万平方米,建成后歌华总部将全部搬过来,弥补了赛特娱乐方面的不足。在友谊商店的后面近期还将有大的动作,将会有一个大型的商业设施同赛特形成错位互补。 赛特集团有限公司总裁王辛民 现在赛特周边有几个房地产项目正在开发建设,它们大都在用“赛特”两个字做宣传,这是可以理解的。这从另一个侧面也证明了,如果一个企业或一个品牌做成功后,不但会带动一个地区商业经济的活跃和发展,甚至可以拉动房地产项目的经营,从而做到资源共享、优势互补。 具体来说,这几个公寓我都劝他们不要再做会所了,会所在房产开发项目中属于功能性、配套性项目。赛特商圈恰恰有这个优势,我们有5000平方米的俱乐部,并且还未饱合,如果和他们结合起来,可以形成资源共享和节约。赛特有13万平方米建筑群,有十多年物业管理的经验,也是北京最早写字楼的创始人,这些都是他们可以借助赛特的优势。 成熟商圈未来的发展受到很多限制,赛特周边都是拆迁量很大的项目,规划上也不会再有大型的商场或是酒店。对于一个商圈来说,里面的业态越丰富它就越成熟,但是要结合商圈的特点。赛特商圈商业已经很重了,因此,新投入进来的项目不适合再去发展大商业,而应该做小商业,填补商圈的不足,功能上做一些小餐饮、茶吧、咖啡吧等等。赛特商圈已有的各业态中,比较缺乏的是餐饮业,尤其是中低档餐饮不足。尽管酒店内有一些餐饮,但是不成规模,这周边写字楼林立,白领众多,应该能够带动周边餐饮。如果发展小商业、小店铺,发展香港铜锣湾那样的步行街,应该是很好的选择。 北京赛特购物中心总经理池洋 赛特商圈是在偶然中演变成现在这个格局的,从一个区域发展的角度来说,赛特商圈自发形成的过程确实有很多规律值得探索。北京很多新兴的商业区,如平安大道、两广大街,都是人为的东西太多,忽略了一个经济的内在规律。当年我们在建立赛特的时候,并没有想到赛特今天会成为一个商圈。十年的变化,自然而然形成了一个赛特商圈,而没有形成一个国际大厦商圈,道理很简单,赛特是一个综合性的业态,它不但有酒店、商场、写字楼、俱乐部,而且占据了一个很有利的位置。天时、地利、人和造就了赛特商圈。 赛特商圈现在的发展还是应该按照市场规律来办,太人为地追求一些东西可能适得其反。此外,商圈的发展也要适合本地区的情况。比如说西单商圈这两年有下滑趋势,我个人认为主要原因是一些开发商套用了一些经验、思路。他们的创意很好,设想在二层做一个步行街,这个概念是学香港,但是他们忽略了一个问题:西单的楼房密度没有那么高,“空中走廊”显得很空,也很枯燥。赛特的每项新举措都会认真考虑是否与赛特商圈这个区域协调。(北京现代商报)

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