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退隐多年，“无壳蜗牛”重现

前言　　台湾房地产市场出现十年未有之变局！据台湾“营建署”10月中旬公布的数据，今年第二季度，全台住宅供给率为99.89%，是2000年以来首次低于100%。　　“住宅供给率”指住宅现有数量除以总户数，若住宅供给率大于100%，代表供过于求，房价比较不易上涨；若供给率小于100%，代表供不应求，供给不足，房价上涨几率高。　　这是全台的一个数据，其实在台湾的几大“都会区”，房价早已涨翻天，而这些地方正是人口聚集处，台湾民众无奈“苦哈哈”，购房痛苦指数接连上蹿。　　今起本报推出台湾房市变局系列报道，透过房地产市场的兴衰浮沉，感受岛内民众之“居不易”。　　台湾有个“无壳蜗牛联盟”，前段时间重出江湖，他们背着蜗牛模型，以行动剧方式呼吁平抑房价。　　“无壳蜗牛”可追溯至20多年前。1987年至1989年间，台湾正处在第三波房价高涨期，房价两年内涨了大约2倍，台北房价更是飙涨将近3倍。1989年，“无壳蜗牛”开始夜宿台北街头，抗议房价的无厘头。　　1990年以后，台湾房市由盛转衰，进入了十多年的低迷期，2003年，在台当局优惠房贷、优惠土地增值税、开放外商投资房产等政策刺激下，房市回温，开始了房市的第四波热潮，2008年底至2009年初，由于全球金融危机的影响，台湾房市小转了个弯，稍歇了口气。　　然而调整仅维持了大约半年，从2009年4月至今，台湾房市便一路高歌，房价一路上蹿。这不，阔别江湖10年，“无壳蜗年”又重现了！台湾的四波房产热　　台湾淡江大学学者、岛内知名房产专家庄孟翰告诉导报记者，台湾房市经历了四波热潮，第一波从1973至1974年，第二波从1979至1980年，这两波热潮恰逢全球石油危机，因为能源危机，物价飞涨，民众将资金转攻房地产，带来房市荣景。　　第三波热潮从1987至1989年，这期间台湾开放外汇管制，大量海外资金涌入；同时，政治解严，投资环境改善，房地产急速火热。　　第四波热潮起于2003年下半年，2008年全球金融危机给这股热潮降了温，但从2009年4月起，在两岸“大三通”、陆资赴台、陆客赴台、金融MOU（合作监管备忘录）签署、EC－FA（经济合作框架协议）签署等一系列利好题材的刺激之下，台资回流，外资涌入，让房市急速升温。　　庄孟翰认为，这一两年来台湾房市大热，还有如下几个主要原因：银行存款利息低，从去年初以来，一年期存款利息维持在1.5%以内；遗产赠与税从原先最高50%的多级税率，调降为单一税率10%，台商大量海外资金回流，涌入股市、房市；土地价格屡创新高，房价随之高涨。台北夫妻26年买套房　　台湾民众如何感受房价？购房痛苦指数很好地体现了出来。据台湾《住展杂志》公布，今年初台北市平均购屋痛苦指数达26.3，比去年6月数字增加了2.8。所谓“购屋痛苦指数”，指该区预售屋与新成屋的平均房价，乘以35.3坪（1坪约3.3平方米）的总价后，除以双薪夫妻的年收入，得出的民众购屋负担。这就是说，要在台北市购买35坪的预售房或现房，平均要26.3年不吃不喝才买得起。　　而在台北市大安区，平均房价年初首度突破百万元（新台币，下同）一坪，达每坪103.3万元，相当于每平方米约7万元人民币，购屋痛苦指数为45.9，其次是信义区的37.1，及中正区的33.1。　　庄孟翰介绍，台湾房价以台北市最高，房价第二梯队城市包括台北县、台中市、高雄市。据最新统计，台湾五大“都会区”房价与收入所得比为7.08倍，远超过国际认定“严重难以负担”的5.1倍这个门槛。　　不过，庄孟翰表示，目前台北市中心房价排名居全球主要城市第43名，香港高居第5名，仍有不小上涨空间。　　据台湾“营建署”统计，今年第2季全台住宅数为786万4526套，总户数为787万5068户，住宅供给率为10年来首次跌破100%，这是一个转折点，房价上涨压力更大。涨价预期心理普遍　　在庄孟翰看来，除了供求关系，ECFA给台湾房价带来的预期上涨心理，也会在相当程度上牵引未来房价。当前，台北市一手房价格大约每坪60万元，相当于每平方米4万元人民币，是2003年价格的50%以上涨幅。未来还会如何涨，他以CEPA给香港房价带来的影响为鉴。　　2003年6月，香港和大陆签署CEPA，4年间香港房地产飙涨了三四倍，原因在于CEPA之后，尤其是陆客自由行之后，旅馆住房率大幅提升，零售业店面交易热络；同时，不少陆企进驻香港设点，导致商办大楼租售价大涨，以及豪宅价格明显上涨。　　ECFA对台湾房市的影响，同样如此。大陆公司进驻，必将催热岛内商务大楼和豪宅；大陆游客赴台，必将催热旅馆、零售店面。庄孟翰说，现在不少大陆地产商都有兴趣在台建旅馆、酒店，民众对这部分的预期心理很浓厚。导报记者兰文/文资料图

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